公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小。一、公寓和住宅的区别坤鹏论认为判断投资公寓首先得分清楚公寓和住宅的区别，公寓增幅也比不过住宅，想要通过公寓大幅度增值，不太现实，公寓都是商业水电费参照商业标准，而且公寓不通气，做饭靠电，前面说过，公寓增值比不过住宅，目前公寓和商铺一样，收益主要来自于租金。
1、投资小公寓前景如何？
目前，由于多地限购，特别是在一二线城市，控制严格，市场就推出公寓等形态的房产来满足市场需求，就目前来看公寓的市场供应量充足，供大于需，一线城市的公寓部分限购，现在的二线城市公寓也是满天飞，所以，对这种情况我做了些分析，希望对你有帮助。公寓一般分两种：住宅、商业，住宅性质公寓，就是70年产权的，通气的，一般情况这类公寓会消耗贷款名额。
之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准，商业性质公寓，就是产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，和真正的住宅有本质上的差异，为什么有人投资公寓？因为没的房票了三，要不然就是没有贷票了。看到租金高，品牌大，就想上车，公寓真的有这么好吗？公寓，作为和住宅完全不同的产品，不能只看价格。
公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小，而且公寓大都没有阳台，通风采光非常差。为了实现性价比，过道一般比较窄，一梯N户，什么4梯12户啊，6梯20户啊，等等，密的很。公寓带有商住两用的属性，也就是说，这类公寓可以用来注册公司，也可以住家，如果买了公寓，你就要习惯每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在发货，有人在打电话，有人西装革履，总之就是复杂。
公寓不能落户，也不带学区，公寓增幅也比不过住宅，想要通过公寓大幅度增值，不太现实。另外公寓的使用成本是比住宅更高，公寓都是商业水电费参照商业标准，而且公寓不通气，做饭靠电。最后，公寓的交易税费也挺高，参照商铺，这个我没有买过，只能估算和商铺差不多，交易税费在15%-20%左右。公寓的贷款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基准，没有优惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好卖，
公寓租金高吗？前面说过，公寓增值比不过住宅，目前公寓和商铺一样，收益主要来自于租金。一个好的公寓，收益率通常是高于住宅的，但公寓真的那么好出租吗？答案是不好租。就目前的市场，住宅遍地都是，你觉得好租吗？不要给我说什么地段哈！目前整体市场是公寓是过剩的，未来更多的公寓将入市，未来空置率会进一步提升，这就是不建议投资公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金这一核心收益来源未来还存在不确定性，如果公寓没选好，未来可能面临还租不出去的风险。
较高的交易成本，较低的流通性，收益与风险并不匹配，还有最重要的一点，城市的人口流入流出，净流量都会对公寓和住宅产生影响，深圳的公寓就好卖，但是地域不同，内陆的公寓就没那么火了，所以投资公寓在当前环境下，我是不建议的，除非低于5折，我才会下手。我不是房产专家，但是仅把我这一年的学习分享给大家，希望能有所作用，
2、小公寓房子值得买吗？
谢邀！近几年公寓越来越火，尤其是在一些二三线城市。公寓的租客辐射范围广、空间功能强大，相对于普通住宅和写字楼，公寓更具全面性，可以商住两用，既然题主提出这个问题，那么对相比也是了解到公寓这种地产产品。坤鹏论下面将仔细分析如今的公寓的市场情况，一、公寓和住宅的区别坤鹏论认为判断投资公寓首先得分清楚公寓和住宅的区别。
公寓是集合式住宅的一种，是一种以单位为主的新居住形式，一般分为住宅公寓、服务式公寓，可以拥有多种业态的存在，而住宅主要是专为提供居住的房屋，包含别墅、高层等多种建筑类型，一般不作为商用。公寓选址较多在繁华闹市中心，周边商业业态众多，而住宅作为纯居住使用，更多的是选择离繁华闹市较远，但是交通方便的地段。
所以总的来说，公寓相对于住宅，地理位置更靠近商业繁华区，并且是商住两用，出租用途和对象更为广泛，其次，公寓和住宅规定的使用年限是不一样的。通常，住宅年限是70年，而公寓是50年，但随着公寓的发展，也有70年使用年限的，这需要题主前往公寓售楼部咨询。二、公寓发展迅速来自链家研究院发布的报告，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍，
也就是说，未来会有更多人选择租房生活。这就是公寓市场的一个好机会，相对于普通出租住宅，公寓的装修更为精致，物业更为完善，此外，政府也在加大力度支持公寓发展。据悉，安徽省的六安市和合肥市先后发文，落实40年产权的公寓将享受与住宅同等的待遇的规定，也就是说，购买公寓者可以享受和住宅一样的权限，比如可以享受入户，和周边学校、医疗等资源。
最重要的是还能享受和住宅一样的水电标准，在之前不少公寓水电是按照商业水电结算，所以要高出普通住宅，换句话说，在政府开始限制住宅的购买时，公寓迎来了很大的发展机会。如今公寓市场供求基本平衡，并且成交价格呈现上涨的趋势，购买公寓的投资者也越来越多，三、投资公寓的好处公寓作为商住两用的房产，可以进行的业态有很多。
除了出租给年轻、白领等租客还可以做生意，做为办公区使用，因为公寓优越的地理位置，基本在繁华商务中心，做生活和办公是非常可行的。比如可以使用公寓开小型的摄影楼、理发店、广告公司，对于一些创业的或是生意教小的老板来说，公寓相比大型商场和写字楼租金更为合适。所以就如上问提到的，公寓的用途和对象非常广泛，其次，还可以坐等升值。
3、在济南工作，住宅买不起，想买一个小的公寓来住，大概要准备多少钱？
有个公寓等于给自己做了个小窝，有个落脚点，友情提示公寓坑多先给你提示下一些缺点再决定买不买。公寓由于属于商业产权而且自拿地之日开始计算只有五十年，不同于住宅属性，土地到期后不会免费续，也就不能再交易了，由于是商业产权，贷款一般只能贷十年。作为住宅使用，水电费都是按照商业价格，电费1块钱一度水费5块钱一吨，有些空调还是中央空调，使用也比较贵，
有小部分公寓开发商前期做好了协调工作开通了管道煤气，大部分是开不了的，没有燃气。停车位一般只能租，很少有卖的，停车费也比较贵，如果不考虑或者不在意使用成本的话就无所谓，公寓由于是商业产权，可以注册公司，但是不可以落户，小孩不能就近读书，不享受住宅福利，还有就是一般来说，公寓一部楼梯管十多户甚至更多，上下班高峰等电梯比较痛苦，容积率高，居住人群杂，吵闹是难免的，租户多且脏乱差。
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